「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」免責特約はどちらも可能？
売主様の物件を買主様に引き渡した後、「雨漏り」や「シロアリが出た」などといった問題が発生した場合、どうなると思いますか？一般的には、引き渡しから３カ月間は売主様がその責任を負うという取引慣例があります。それが「瑕疵担保責任」です。
瑕疵（かし）とはもともと「きず」を意味する言葉で、ビジネスシーンでは主に不具合や欠陥、欠点というように解釈されます。先ほどの例のような「雨漏り」や「シロアリの出現」は、まさに目に見えない「きず」＝瑕疵となるわけです。このように、物件に瑕疵があった場合は、買主様は売主様に対して損害賠償を求めたり、契約の解除なども可能になります。
「瑕疵担保責任」が民法改正で「契約不適合責任」に
瑕疵担保責任では、引き渡し後にもし隠れた瑕疵が見つかった場合、買主様が売主様に損害賠償を請求することができました。しかし、この規定は、2017年に民法の改正案が成立し、2020年４月１日から改正民法が施行されたことにより、「契約不適合責任」という規定へと改められました。
新しく定められた契約不適合責任では、瑕疵担保責任とは違って、「契約書に書かれている通りの物件を買主様に引き渡すこと」が売主様の責任となります。どういうことかというと、たとえば、雨漏りがある物件は契約書に「雨漏りあり」と記載すれば、引き渡し後に雨漏りがしたとしても、売主様が責任を問われることはありません。契約不適合責任という規定はその名の通り「契約した物件が契約内容に記載されていることと同じ状態かどうか」ということが重要になってくるわけです。
「瑕疵担保責任」の免責特約
もし、物件が古く、「引き渡した後の修繕費が何十万もかかってしまいそう……」というような場合には「免責特約」が瑕疵担保責任には認められていました。この免責特約は改正後の契約不適合責任でも認められています。どういったものなのか、瑕疵担保責任の実例で見てみましょう。
ある中古物件は昭和52年（1977年）築というかなり古い物件でした。このような物件だと引き渡し後に何かしらの瑕疵が発見されて、売主様に多額のお金がかかってしまうという確率がかなり高いのです。そのような時は「物件の引き渡し後に不具合が生じたとしても売主様が保証しなくてもよい」という特約である「瑕疵担保責任免責」を付けることができます。方法は至って簡単で、免責の条件を不動産会社と売主様の間で口頭にてすり合わせ、販売図面等に「建物の瑕疵担保責任は免責とする」などと明記するだけです。
レインズの物件情報の備考欄に書き加えられた「瑕疵担保責任免責」という文字を見れば、他の不動産会社もその物件が相当古く、室内のコンディションが良くないということを理解できますから、お客様にはその旨をしっかり説明した上でご案内するのが慣例でした。また、大手の不動産会社では免責の代わりに、何かあった際に保険にて対応する「瑕疵保険」というものを用意していました。
古い物件はあえて手を入れず免責で売り出す手も
古い物件に付加することが多い「瑕疵担保責任免責」ですが、ごくまれに築年数がそんなに経っていない物件についていることがあります。その場合は「任意売却」の物件であることが多くなります。
任意売却とは、住宅ローンが払えなくなって不動産を売却するケースです。そんな状況では引き渡し後における売主様への修繕費などの請求は期待できません。また、小さなお子様やペットの多頭飼いなどによって部屋の中が大変な状態になっているから、という場合もあります。そのため不動産会社は、お客様をご案内する前に築浅にもかかわらず免責がついている理由を把握しておく必要があるわけです。
瑕疵担保責任も契約不適合責任も「免責特約」が認められているところは共通です。ただし、契約不適合責任では、物件の不具合を具体的にすべて記載しなければならないという決まりがあるので注意が必要です。
売却した物件を免責にすると、売り出し価格を低めにしたり、他の不動産会社から値引きを求められる、などといったデメリットが存在することも確かです。しかし近年、古い物件は「自分でリフォームして使いたい」という買主様も増えており、需要があります。そのため、築25年以上が経っているような物件を売却したい場合、あまり手をつけずに「免責」で売り出すことをお勧めします。なお、契約不適合責任免責は建物のみで、土地には適用されません。
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